Zahlungsverzug, Kündigung und Räumung

Nach § 543 Absatz 2 BGB kann ein Mietverhältnis außerordentlich fristlos gekündigt werden, wenn der Mieter für zwei aufeinanderfolgende Termine mit der Miete ganz oder zu einem erheblichen Teil im Rückstand ist oder der Rückstand über einen längeren Zeitraum zwei Monatsmieten erreicht.

Bei der Wohnraummiete gelten nach § 569 Absatz 3 BGB Besonderheiten. Insbesondere kann der Mieter die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs in der Regel aus der Welt schaffen, wenn er den Rückstand nachzahlt.

Zahlt der Mieter z.B. für Januar keine Miete und auch bis zum 4. Werktag im Februar nicht, kann das Mietverhältnis fristlos gekündigt werden. Ob der Vermieter gleich zu solch harten Sanktionen schreitet ist eine Frage des Einzelfalls, etwa die Dauer des Mietverhältnisses und die Person des Mieters oder dessen Gründe. In der Regel dürfte zur Schadensminderung eine rasche fristlose Kündigung aber geboten sein. Wird die Zahlung nachgeholt, kann immer noch eine Verständigung stattfinden.

Die außerordentliche Kündigung sollte dem Mieter so übermittelt werden, dass der Zugang nachgewiesen werden kann. Wegen der zahlreichen Fallstricke und Formalien einer Kündigung empfiehlt es sich, schon in diesem Stadium einen Rechtsanwalt zu beauftragen, zumal die Rechtsanwaltskosten dafür in der Regel der säumige Mieter zu tragen hat.

Räumt der Mieter ungeachtet der Kündigung nicht, ist die Erhebung einer Räumungsklage dringend angeraten. Eine solche Klage ist nicht nur gegen den Mieter zu richten, sondern gegen alle volljährigen Mitbewohner, was zu Problemen führt, wenn über die Mitbewohner nichts genaueres bekannt ist, insbesondere deren Namen im Dunkeln liegt.

Dringend ist davon abzuraten, die Räume ohne gerichtlichen Titel und Gerichtsvollzieher eigenmächtig in Besitz zu nehmen, selbst wenn man davon ausgeht, dass der Mieter verschwunden ist.

Die Kosten eines Räumungsverfahrens richten sich nach dem Streitwert, der sich an der Jahreskaltmiete orientiert. Hinzu kommen noch die oft sehr hohen Kosten des Gerichtsvollziehers für die Räumungsvollstreckung, da regelmäßig ein Umzugsunternehmen mit der Räumung und Einlagerung beauftragt werden muss. Die Vollstreckungskosten können vielfach durch eine Räumung nach dem sogenannten „Berliner Modell“ erheblich reduziert werden.